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冉某、张某诉重庆某地产有限公司房屋买卖合同纠纷案
Time:2016-02-29 06:50:33

 (一)基本案情

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  2010年9月6日,冉某、张某(乙方)与某公司(甲方)签订《商品房买卖合同》,合同约定:冉某、张某购买某公司某楼盘二期房屋一套,房屋总成交价366180元。交房条件为甲方应当在2011年12月10日前,依照有关规定,将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。逾期交付的违约责任约定为:逾期超过60日后,乙方要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金,并于该商品房交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后,冉某、张某依约向某公司支付了全部购房款。合同履行过程中,某公司在未取得建设工程竣工验收备案登记的情况下,将一期工程竣工验收备案证的复制件粘贴到质量保证书和使用说明书上,于2011年12月10日将房屋交付给冉某、张某。经向有关部门核查,冉某、张某所购房屋竣工验收备案登记日期为2012年5月28日。冉某、张某认为开发商采取欺骗手段交房违约,按照合同约定应赔偿违约金,遂起诉至法院。

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  (二)裁判结果

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  重庆市第四中级人民法院二审审理后认为开发商部分违约,遂判决开发商承担80%的违约责任,支付冉某、张某违约金14940.14元。

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  (三)典型意义

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  本案争议焦点是:开发商以欺诈方式交房但未造成购房者实际损失的是否应当承担违约责任?诚实守信是市场经济活动的一项基本原则。民法通则第四条规定,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百零六条规定,公民、法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任。合同法第五条规定,当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

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  本案中,虽然涉案商品房最后通过了竣工验收,房屋质量也是合格的,并且开发商迟延取得竣工验收备案登记证并未实际影响购房人接收商品房后对房屋的占有、使用、收益和处分,即购房人实际上并没有损失。但是,作为开发商采取欺诈的方式交付房屋,侵犯了购房人的知情选择权。法院依法判决开发商承担逾期交房的违约责任,既可以维护买房人的合法权益,又可以给开发商以警示,有利于促进开发商增强法治意识,遵守市场经济规则,在全社会弘扬诚信原则,减少纷争的产生。因此,法院判决开发商部分违约,承担80%的责任比较合理。

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(来源:最高人民法院发布的合同纠纷典型案例,2015年12月4日)

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