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一手房纠纷
开发商延期办理房产证案件
Time:2016-02-29 06:49:15

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律师提示

????? 商品房买卖合同(预售)中规定的办理房产证期限,如开发商不能按照约定期限取得房产证,应按日向买受人支付房产总价款的一定比例的违约金。后来由于开发商办理初始登记延迟导致开发商延迟办理房产证的,开发商应承担违约责任。

案情简介

????? 2007年5月18日,原告林某与被告深圳XX房地产有限公司签订深圳市房地产买卖合同(预售)(以下简称“售房合同”),合同约定原告购买位于深圳市龙岗区的XX花园第二期第20栋3单元6X号的房产,面积为137.93平方米,价格为1,362,748元。合同签订后,根据合同第6条规定,原告如期支付了30%的房款(412,748元),其余价款(950,000元)在招商银行以按揭方式向被告支付。2007年12月9日,被告将上述房产向原告交付。2008年7月28日,被告通知原告办理XX花园二期20栋3—6X房所需的手续并需交纳相关的税费,原告依约履行了规定的义务。2008年12月31日原告收到由某银行交来的房产证复印件,该房产证上注明登记日期为2008年11月27日。

????? XX花园第20栋的竣工日期是2007年10月26日。根据售房合同第21条第一款的规定,被告应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内(即2008年4月23日)完成房地产初始登记。但是XX花园第20栋的初始登记日期为2008年8月18日,即被告迟延办理初始登记时间为117天。

??? 根据售房合同第21条第二款规定,在被告将房产交给原告之日起240日内,被告应为原告办理房产证。同时根据该合同第22条第一款规定,如原告不能按照约定期限取得房产证,被告自房产交付之日后240日起,应按日向原告支付房产总价款的万分之三的违约金。

??? 另外,根据售房合同补充约定第12条规定,由于被告办理初始登记延迟导致原告延迟办理房产证的,被告应承担违约责任。据此认定,被告因办理初始登记延迟,导致原告延迟办理房产证的时间为117天,被告应承担的违约金为45,788元。2009年1月7日原告委托本律师在深圳市龙岗区人民法院提起诉讼。

??????? 法院判决

???? 经深圳市龙岗区人民法院一审审理后判决:被告应于本判决生效后5日内向原告支付逾期办证违约金45,788元。

???? 一审判决后被告不服,提起上诉。二审深圳市中级人民法院判决:驳回上诉,维持原判。

?

???????????????????????????????????????????? 代理词

审判长、审判员:

???? 现代表原告林某就原告诉被告深圳XX房地产股份有限公司一案,提出如下代理意见供法庭参考。

???? 一、房地产预售合同明确规定了被告的办理房产证的义务和办理房产证的期限及被告延期办证的违约责任。

??? (一)房地产预售合同明确约定了被告负有办理房产证的义务及办理房产证的期限

???? 房地产预售合同第二十一条“卖方应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内,完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付给买方之日起240日内卖方应选择下列第贰种方式为买方办理《房地产证》:……贰、待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产卖方委托买方自行登记办证的备案申请,买方于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记,办理《房地产证》。”以及附件五第12条“……卖方负责在买方办理房地产证的过程中提供必要的协助。”

????? 根据上述合同约定,被告负有办理房产证的义务,主要包括:①在取得竣工验收文件之日起180天内办理初始登记;②办理初始登记时向房地产登记机关递交被告委托原告自行登记办证的备案申请;③被告办理初始登记后,及时通知原告办理房产证;④被告在办理初始登记后及时领取整体房地产证(即被告名下的房产证),并将整体房地产证及时移交原告或者原告贷款银行,以便原告办理商品房二级转移登记(即办理分户房产证)。

???? 根据房地产预售合同第二十条第二款的规定,被告必须在房产交付之日起240天内,协助原告办理出房产证,即被告为原告办理房产证的期限为房产交付之日起240天内。

?? (二)房地产预售合同明确约定了被告延期办证的违约责任

???? 《房地产预售合同》第二十二条第一款 (“如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的,卖方自本房地产交付之日后的第240日起,按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日,则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同”)明确约定了被告延迟办证的违约责任。根据该条款规定,被告如果延迟办证不超过120日,则被告应按日向原告支付本房地产总价款万分之三的违约金;如果延期办证的时间达到120日,则买方可以解除房地产买卖合同。

????? 在本案中,被告本应在取得工程竣工验收证明文件之日(2007年10月26日)后180天内(即2008年4月22日前)办妥本项目初始登记,但被告直到2008年8月18日才办妥初始登记。根据合同约定,被告本应在房地产交付之日后的第240日内(即2008年8月4日前)让原告领取房产证。

???? 换言之,原告本应在2008年8月4日领取房产证,但此时被告初始登记尚未办妥(直到2008年8月18日才办妥),更谈不上协助原告办理房产证了。实际上原告办妥房产证时间(即房地产权利核准登记时间)为2008年11月27日,而本应办妥房产证时间为2008年8月4日,也就是说,初始登记导致房产证办理最终延迟117天。按照合同的约定,被告应承担违约责任。

???? 二、被告初始登记迟延致使原告办理房产证迟延,二者之间存在直接的因果关系。

???? (一)初始登记过程

???? 初始登记即对于被告所拥有的土地使用权上的建筑物、附着物进行确权,确权后被告拥有自己名下的房地产权利证书(即整体房产证)。

??? 在初始登记过程中完全是由被告单方面履行相应的义务,其依据是:《深圳经济特区房地产登记条例》(现行有效)的有关规定:

“第二十七条 凡未经登记机关确认其房地产权利、领取房地产权利证书的土地使用人以及建筑物、附着物的所有人应当申请初始登记。但符合本条例第六十二条规定者除外。
第三十条规定 申请建筑物、附着物所有权初始登记,应提交下列文件:

(一)土地使用权属证明;
(二)建筑许可证;
(三)施工许可证;
(四)建筑物竣工验收证;
(五)经市政府指定的机构审定的竣工结算书;
(六)建筑设计总平面图、建筑物竣工图(包括单体建筑平面、立面、剖面图);
(七)登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。

第三十三条 初始登记经审查符合规定的,登记机关应在受理登记申请之日起六十日内作出初步审定,并予以公告,公告期为三十日。对初步审定无异议的,公告期满后,登记机关应予以核准登记,并向申请人颁发房地产权利证书。”

???? 上述规定可以看出,被告办理初始登记的过程为:

????? 被告取得竣工验收合格证明——>被告递交初始登记申请资料——>登记机关审查受理——>登记机关受理后60天内做出初步审定——>公告(公告期30天)——>公告期满无异议的,予以核准登记——>登记机关出证,被告领取整体房地产权证书。

???? (二)办理转移登记过程(即办理业主名下的房产证的过程)

???? 办理转移登记即对在被告名下的整体房产证进行分户,并办理分户房产证(即业主名下的房产证)。办理转移登记的过程为:

???? 被告将整体房地产证书及相关资料移交给原告或银行——>原告通过按揭银行统一递交办理转移登记申请——>登记机关审核申请资料并予受理——>受理后30天内予以核准登记——>登记机关出证,银行代领房产证。

??? 1.在办理转移登记过程中,被告应当履行的义务是协助原告(或银行)办理房产证。

???? (1)《深圳经济特区房地产登记条例》第37条规定(“申请转移登记,应提交下列文件:(一)《房地产转移登记申请书》;(二)房地产权利证书;(三)身份证明;(四)买卖合同书,或赠与书,或继承证明文件,或交换协议书,或人民法院依法作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书,或有关行政机关的行政决定书,或分割的协议书。”)办理转移登记应提交的有关文件为:《房地产转移登记申请书》、整体房地产权利证书、原告的身份证明、房地产预售合同书。”

??? 从以上规定可以看出被告必须向原告(或银行)及时提交房地产权利证书,原告(或银行)才能及时办理转移登记。

???? 2.在办理转移登记过程中,原告应当履行的义务是及时向银行办理有关手续以便银行及时交件。

???? 深圳市规划国土局下发的《关于已办理楼花抵押登记的房地产转现楼抵押登记的通知》规定,已办楼花抵押登记的房地产,在开发商完成初始登记后,必须由银行代业主统一申办《房地产证》,并由银行领取。另外,根据被告向原告发出的办证通知,一次性付清房款的业主由被告统一办理房产证,银行按揭付款的业主由银行统一申请办理。

??? 上述可以看出,在任何情况下,原告都不可能自行申请办理房产证书。原告如果全额付清房款,办证义务由被告履行;而如果由银行按揭付款的,则由银行代被告履行办证义务。因此,原告作为按揭付款的业主,其应当履行的办证义务仅在于及时向银行办理有关手续。

??? (三)从核准初始登记到办理房产证的时限。

??? 从核准初始登记到房产证办理下来有固定的流程和必要的期限。办理房产证的程序为:被告办理初始登记被核准到领取整体房产证书(约40天)——>被告通知原告办证,并将整体房产证书移交给原告或银行(至少10天)——>原告或银行向房地产登记机关递交办证申请、整体房产证书等资料(至少10天)——>房地产登记机构对资料进行审核并决定是否受理(5天左右) ——>房地产登记机构受理办证申请后30天内予以核准登记——>房地产登记机构出证。换言之,从核准初始登记到办理房产证的时限至少应该为95天。

????? 上述时限的计算依据:

??? (1)根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十三条“初始登记经审查符合规定的,登记机关应在受理登记申请之日起六十日内作出初步审定,并予以公告,公告期为三十日。对初步审定无异议的,公告期满后,登记机关应予以核准登记,并向申请人颁发房地产权利证书。” 从登记机关核准登记到申请人实际领取房地产权证书需要40天左右。以原告的房地产证书从核准登记到实际出证的时间为例:登记机关予以核准登记的日期(即房产证的登记日期)为2008年11月27日,银行代原告从登记机关领取房产证书的时间为2009年1月7日,从核准登记到实际出证共用了41天。由于原告一直催促银行,所以银行在登记机关通知领证的第一时间领取了证书,没有迟延。因此,原告房产证从办理到出证的时间反映了登记机关正常程序下从核准登记到出证的时间。由此可以推断,被告申请初始登记的核准登记日期(2008年8月18日)到被告实际领取到整体房产证书也要40天左右。

???? (2)在被告未履行通知办证义务,也未主动将整体房产证书移交给原告或银行的情况下,当原告自行了解到可以办证并通过银行向房地产登记机构递交办证申请后,房地产登记机构对办证申请的资料进行了审核,审核无误后予以受理。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十九条规定登记机关对申请人的申请进行审查,符合规定的,应自受理申请之日起三十日内予以核准转移登记,并换发房地产权利证书”,房地产登记机构在受理后30天内才予以核准转移登记。

??? 至此,从被告办理初始登记被核准到原告的房地产证书被核准登记(不包括原告房产证书实际领取证书的时间)的时间至少应该为95天。

???? (四)被告未履行房地产预售合同规定的办理房产证义务违反了房地产预售合同的规定,应承担违约责任。

????? 1.被告未适当履行房地产预售合同规定的办理房产证的义务,违反了房地产预售合同的规定。

???? (1)在本案中,被告在竣工验收后第297天才办理初始登记,即比房地产买卖合同规定的初始登记期限延迟117天,造成原告或银行无法及时办理办理转移登记。

??? (2)被告在协助办理转移登记时也未及时向银行递交登记办证的相关(即经过初始登记后核发的被告的房地产权利证书,以及相关资料),造成原告无法及时领取房产证。在庭审中被告也未提供令人信服的证据表明其及时履行办证的协助义务;

??? (3)被告在2008年7月28日通知原告办理房产证,原告在收到通知的当日即向房地产登记机构申请办理房产证,却被告知被告尚未初始登记无法办理房产证。被告作为房地产开发商熟知办理房产证的程序和条件,被告在明知未初始登记无法办理房产证的情况下,仍然在初始登记前通知原告办理房产证存在着明显的过错。而且,被告在完成初始登记后并未对原告进行通知,导致原告未能及时得知可以办理房产证的情况。因此,被告实际并未适当履行通知办证的义务。

???? 综上,被告未在房产交付起240天内及时将整体房地产证书移交给原告或原告贷款银行办理房产证。根据房地产登记机构对办理房产证的程序和条件的规定,被告必须在履行上述所有义务的情况下,原告才能申请办理房产证。被告未能按合同约定履行上述义务直接导致了原告办理房产证的延迟。

????? 2.在本案中,原告已经及时履行了相应的办证义务。

???? 被告办理初始登记迟延117天,且其办理初始登记的时间已经远远超过了房地产预售合同规定的办理房产证的期限(被告办理初始登记时自房产交付日起已经过了244天,而房产证的办理时间为房产交付日起240天内)。而且,原告在接到被告的办证通知后立即向房地产登记机构申请办理房产证,却因被告尚未履行初始登记义务而无法办理房产证。

????? 在被告完成初始登记后,虽然被告并未通知原告办理房产证,但是原告在自行了解到被告已经办理初始登记后,遂即刻向房地产登记机构申请办理房产证(被告初始登记时间为2008年8月18日),原告接到被告通知办证的时间为2008年8月8日,原告已经在第一时间即2008年8月12日到招商银行办理有关手续(身份证明银行原来就有留底),并将所应交的税费共计21177.6元(包括印花税和契税共21127.6元,产权转移登记费50 元),提前打入按揭交款的招商银行卡内,以便税费扣款(见所附按揭银行卡及缴费清单)。至此原告的义务已经完全履行完毕。

???? 应房地产登记机构的要求交纳印花税、契税和房地产转移登记费的时间为2008年9月24日,中间减去被告未通知办证耽误的时间和原告提交资料后房地产登记机构审核受理的时间,原告根本没有任何迟延申请办证的时间。由此可见,原告在自行得知被告初始登记后立即向房地产登记机构申请办理了房产证,并无任何懈怠。

??? 3.被告迟延初始登记导致原告房产证办理迟延,被告应承担违约责任。

???? 办理房产证有必要的程序,从初始登记被核准到分户房地产权利(即业主房产证)被核准登记要95天左右。在本案中,被告首先迟延初始登记117天。在被告领取到整体房地产证书之后,被告没有履行通知办证的义务,也没有主动将整体房地产证书移交给原告或银行,致使从被告初始登记被核准到原告的房地产权利被核准登记进一步延误。本案中,从被告初始登记被核准到原告房地产权利被核准共用了101天。由此可以看出,原告在申请办证的过程中不可能有迟延,从而也说明了被告的初始登记迟延直接导致了原告房产证办理的迟延。

????? 根据城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“┈房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”)、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定(“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任: (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……” )、《房地产预售合同》第二十二条第一款规定 (“如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的,卖方自本房地产交付之日后的第240日起,按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日,则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同)”及附件五第12条规定(“……除因卖方办理初始登记延迟而导致买方延迟办理房地产证的,卖方对买方延迟办理房地产证不负任何责任”),被告因初始登记迟延导致办理房产证迟延,被告对原告应承担违约责任。在本案中,被告初始登记迟延,并直接导致了原告房产证办理的迟延,被告应对原告承担违约责任。

???? 综上,根据售房合同第21条第二款规定,以及售房合同补充约定第12条规定,被告因延迟办理房产证,应向原告支付违约金45,788元。

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?????????????????????????????????????????????????? 委托代理人:刘信平律师

????????????????????????????????????????????????????????????? 2009年6月9日

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