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购买商铺经营权合同纠纷案
Time:2016-02-29 06:48:51

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律师提示

?????? 申请人因被申请人的欺诈和虚假宣传而在违背其真实意思的情况下与被申请人订立了租赁合同和委托租赁合同(其实质是申请人购买五年的商铺经营权,被申请人每月返还固定的租金回报),因此申请人有权请求撤销上述合同。

案情简介

??????? 2007年7月份于某在互联网及广州日报(2007年5月21日)上看到XX集团控股公司香港XX国际投资集团有限公司(下称“XX集团”)的宣传。该宣传称招聘大量业务员均年薪百万,招聘的20名司机均开劳斯莱斯、奔驰、宝马,并宣称XX集团旗下的企业广州XX投资集团有限公司(以下简称“广州XX公司”)在广州市白云区XX路370号伟X商贸城兴建XX服饰尾货批发市场(下称“批发市场” )。于某遂前往广州XX公司办公地点了解批发市场的情况,广州XX公司工作人员向于某申出示了批发市场《财富计划书》。

??????? 该计划书号称批发市场是全国尾货集散中心,其开发商为伟X国际投资集团。广州XX公司是全球商业地产与城市运营行业十强,至2007年6月持有物业面积约800万平方米,是中国开发规模最大的商业地产和城市运营企业。主要项目有服装、皮具、鞋业、饰品、内衣袜业的尾货批发商城、健康产品批发城、五星级酒店、世界小商品交易中心等。三年后年产值1万亿元人民币以上。如果投资广州XX服饰尾货批发专业广场租赁两间商铺,五年内的纯利润是44万元人民币,即一次性买断5年经营权,投资了321,210元可收益761,210元,五年内可赚净利44万元。如果将经营权转给广州XX公司的话,每个月固定回报租金3,212元,5年后再返还321,210元本金,可净赚192,920元利润。如果实际租金高出3,212元,高出部分受益投资方可获得80%的分成。

?????? 在上述巨额回报的引诱下,于某同意与广州XX公司签订《XX商贸城租赁合同》(下称“租赁合同”)以及《XX商贸城委托租赁合同》(下称“委托租赁合同”)。在租赁合同中规定,广州XX公司将商城B1区140、141号商铺出租给申请人,面积23.14平方米,为期5年,自2007年9月7日至2012年9月6日止。于某向广州XX公司一次性支付租金321,210元。在委托租赁合同中规定,于某将上述140、141号商铺委托广州XX公司出租,合同期限为5年,自2007年9月7日起至2012年9月6日止。在此期间广州XX公司向于某支付租金回报每月为3,212元。合同期满广州XX公司再向于某返还321,210元租金本金。关于争议的解决办法,租赁合同第十一条规定:“本合同项下发生的争议……提交广州仲裁委员会仲裁”,委托租赁合同第七条规定:“本合同所发生的争议……提交广州仲裁委员会仲裁。”

?????? 上述两份合同签订后,于某向广州XX公司支付了321,210元。但广州XX公司承诺的9月7日营业日,广州XX公司无法按期交付商铺,整个批发城无论是A区还是B区迄今均未交付商铺,更不用说开始营业。

????? 经查,位于广州市白云区石槎路的伟X服饰尾货批发广场开发商和所有权人既不是广州XX公司的控股公司香港广州XX公司,也不是广州XX公司。广州XX公司并不是具有出租5年经营权的适格主体。同时,于某发现广州XX公司所做的宣传具有盅惑性和欺骗性。

?????? 经查香港注册的广州XX公司是没有办公地点、没有资金投入的、没有联系电话的空壳公司,是内地一个叫杨卫X个人的有限公司。广州XX公司控股公司广州XX公司旗下的所称14个集团或公司,有11个是子虚乌有的。仅仅在2007年2月14日成立的广州XX公司短短五个月就跃居全球商业地产十强,令人匪夷所思。而且香港广州XX公司未在大陆注册,却在广州XX公司处挂牌经营以蒙蔽不明真相的当事人。

?????? 广州XX公司号称注册资本为5,000万元,却没有相关银行的股东出资进帐单或其他资金证明。广州XX公司冠名“集团”也不符合《企业集团登记管理暂行规定》第五条规定:母公司注册资本在5,000万元人民币以上,并至少拥有5家子公司,且母公司和子公司注册资本总额在1亿元人民币以上,集团成员均具有法人资格才可注册为企业集团。

??????? 同时,广州XX公司的经营范围也不允许其经营房地产开发业务。广州XX公司对其业务员采取高额回扣(介绍一单提取20%-50%的回扣)的方式,欺骗客户投资8,000元一个商铺一年就能挣20万元。在广州XX公司欺诈性的宣传下,不少当事人像于某一样纷纷投资购买5年经营权。被申请人实际上涉嫌变相吸收公众存款的非法行为。据了解由于购买批发的商铺经营权,但迄今为止广州XX公司因资金不足无法兑现在9月份开业的承诺。被市场商铺五年经营权的当事人不少识破广州XX公司的欺骗性伎俩,纷纷要求撤销合同。而广州XX公司处的业务人员发现广州XX公司的宣传有诈骗成份,也纷纷离开广州XX公司。

??????? 2008年1月2日于某委托本律师在广州仲裁委员会提起仲裁申请,要求撤销上述租赁合同和委托租赁合同。要求广州XX公司返还租金人民币312,323元,并承担律师费人民币17,000元及相关损失人民币5,575元。

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仲裁结果

??????? 在仲裁员主持下双方达成以下和解协议:(1)撤销租赁合同和委托租赁合同。(2)广州XX公司返还合同租金并承担甲方的相关损失,共计328,004元。其中包括返还于某已经支付的租金309,111元,并承担仲裁费用13,318元以及因此而支付的其他费用5,575元。(3)70天内分三期返还上述款项。

?????? 调解书下达后于某在上述期限内收到广州XX公司支付的全部款项。

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????????????????????????????????????????????? 代理词

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首席仲裁员、仲裁员:

????? 本人是于某委托代理人,现将于某诉广州市XX投资集团有限公司一案的代理意见提交贵委员会以供参考:

????? 一、被申请人以欺诈的手段诱使申请人签订合同,因此合同是可撤销的。

???? 1.被申请人的工商注册虚假

???? (1)被申请人注册资金为5000万元人民币,但股东并未实际履行出资义务。

???? (2)被申请人名称使用“集团”字样,违反《企业集团登记管理暂行规定》关于企业集团应具备条件的规定。

?????? 2.被申请人一直以伟X国际投资集团的名义进行宣传,但根据我们提交的证据表明XX国际投资集团是在香港注册的空壳公司,既无办公地点也无办公人员。

????? 3.被申请人宣称伟X国际投资集团名下的企业有十几家,但是真正注册成立的只有3家,而且都未挂牌办公。

????? 4.在香港注册的XX国际投资集团有限公司宣传虚假。

????? XX国际投资集团有限公司的注册资本为1万元港币,成立日期为2007年2月14日,却宣称是全球商业地产城市运营十强,显然是虚假宣传。

?????? 5.被申请人宣传的其创办人杨伟X的名字是虚假的。

???????? 据我们调查,在香港注册的XX国际投资集团有限公司和在广州注册的广州市XX投资集团有限公司均为一个叫杨卫X的人作为唯一或者主要股东。

?????? 6.本案涉及的XX服饰尾货批发市场的不具合法性。

???? (1)该批发市场的建设工程没有报建,未经规划局的批准;

???? (2)该批发市场不符合安全标准;

????? (3)该批发市场没有房产证,被申请人也已经在庭审中承认该服饰尾货批发市场为没有房产证。根据建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条,有下列情形之一的房屋不得出租:①未依法取得房屋所有权证的;②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;③共有房屋未取得共有人同意的;④权属有争议的;⑤属于违法建筑的;⑥不符合安全标准的;

????? (4)建设部房地产业司关于城市房屋租赁管理给黑龙江省建委的复函([1996]建房市字第04号)中规定:“室内柜台、摊位出租,属于房屋出租人分割出租房屋的行为,应当严格按照《城市房屋租赁管理办法》的规定进行管理。”

?????? 7.申请人购买的商铺所在的XX服饰伟国批发市场B区至今尚未开业。

被申请人在与申请人签订的商铺租赁合同当中承诺B区批发市场将在2007年9月7日开业,但是B区所有商铺至今尚未交付使用。

??????? 8. XX服饰批发市场出租商铺使用权,后又以签订委托租赁合同的形式收回商铺使用权,这种空手套白狼的行为实际上是其非法集资的行为。

??????? 二、被申请人应当承担的法律责任

????? (一)根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。申请人因被申请人的欺诈和虚假宣传而在违背其真实意思的情况下与被申请人订立了租赁合同和委托租赁合同,因此申请人有权请求人民法院撤销上述合同。

?????? 根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定,无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。因此上述合同对申请人没有约束力,不应承担违约责任。

?????? 同时,根据《中华人民共和国合同法》第五十七条,合同无效、被撤销或者终止的,不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。因此,合同中规定的仲裁条款依然有效。

??????? 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此,被申请人应当返还申请人已经支付的租金,并赔偿申请人因此造成的损失。

?????? (二)被申请人应当承担申请人为撤销本合同所支付的律师费、差旅费等必要费用。

?????? 根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)第二十六条,“债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用,由债务人负担。”因此,被申请人应当承担申请人为撤销本合同所支付的律师代理费及调查费用(即仲裁请求中提及的律师费和相关损失)。

?????????????????????????????????????????????? 申请人委托代理人:刘信平律师

?????????????????????????????????????????????????????????? 2008年3月20日

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