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一手房纠纷
未发生回购事实开发商不享有回购权利
Time:2016-02-29 06:48:30

? ? ? ? ?——深圳市志健实业有限公司诉李琼商品房预售合同纠纷案

收录:国家法官学院《中国审判案例要览》(2009年民事审判案例卷)

案号:广东省深圳市龙岗区人民法院(2007〉深龙法民初字第8014号

【律师提醒】

?????? 开发商在银行与买方签订的按揭贷款合同中作为担保人,其在合同中约定的回购条款是其承担保证责任的还款方式,对买方没有约束力。在既不存在回购事实,又不存在明确有效的回购协议的情况下,开发商不享有回购权利。

【基本案情】

??????? 李琼与志健实业(深圳市志健实业有限公司)、某居民委员会签订了《深圳市房地产买卖合同(预售)》,合同约定李琼向志健实业及居民委员会购买涉案房产一套,采用按揭方式付款。在李琼交清首期款后,志健实业与李琼、某银行签订了《个人住房借款合同》,李琼为借款人,银行为提供贷款人,志健实珠为连带责任保证人,该借款合同第八条第(二)项第四款约定:“在保证期限内,如借款人连续六个月或累计九个月未及时足额偿付借款本息,或者发生其他违约事项,担保人保证在借款人发生以上情形或接到贷款人催收通知之日起七日内,代抵押人履行偿还借款本息和相关费用的责任,或以销售价回购该房产并将价款及时付到担保人在抵押权人的账户内用于还款。”

?????? 借款合同签订后,银行依约将购房款支付给志健实业。后因李琼连续二十期未能按照借款合同约定履行还款义务,银行遂连续从志健实业所交保证金中扣交借款合同约定的按揭款及利息。

?????? 志健实业以其按照合同约定履行义务为由,提起诉讼,请求法院依据借款合同的约定确认其享有回购涉案房产的合同权利。

李琼未应诉答辩。

【裁判结果】

一审法院判决:驳回志健实业的诉讼请求。

宣判后,双方当事人均未上诉,一审判决已经发生法律效力。

【裁判理由】

????? 本案属于确认之诉,即确认当事人之间是否存在某种民事法律关系的诉。志健实业与李琼签订的买卖合同是双方真实意思表示,双方均应受其约束。李琼已依约采用按揭方式付清购房款,本案所涉房屋应归属其所有。从志健实业诉讼请求的文义上理解,志健实业请求的是确认其回购本案所涉房产的行为合法。因该回购行为尚未发生,法院无法确认尚未发生的行为产生的民事法律关系是否存在。故志健实业请求确认尚未发生的回购行为合法,无事实和法律依据,法院不予支持。

????? 志健实业解释其诉讼请求为,要求法院确认其依合同约定享有回购本案涉案房产的合同权利。法院认为,志健实业在起诉状上已明确其诉讼请求为确认回购行为合法,就算其扩大解释,即请求法院确认其有权回购房产,对该诉讼请求,法院也不予支持,因为根据合同约定,“以销售价回购房产”是志健实业可以选择的一种承担保证责任的还款方式,是志健实业向贷款人作出的承诺,是贷款人实现其收回贷款的保障,该约定对李琼没有约束力;而且,志健实业所称的回购,实为房屋买卖,即由李琼将房屋卖回给志健实业,按照相关法律规定应签订要式房地产转让合同,对标的物、价款、支付方式、房产交付时间等房地产转让合同的主要内容作出约定, 但本案借款合同对房产的交付时间、方式等主要内容未作约定,而且也没有证据表明李琼同意志健实业按销售价回购房产,因双方对“回购”的民事权利义务未作明 确的约定,所以不能认定双方就本案所涉房产达成了“回购”协议,进而不能确认志健实业享有回购本案所涉房产的合同权利,如仅凭合同第八条第二项第四款确认志健实业的“回购”权利,可能损害李琼的合法权益。

??????? 因此,在既不存在回购事实,又不存在明确有效的回购协议的情况下,志健实业的诉讼请求无论是要求确认 回购行为合法还是要求确认其享有回购房产的合同权利,均无事实和法律依据,依法应予以驳回。至于志健实业替李琼向银行偿还贷款所受损失,其可另寻法律途径解决。

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