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一手房纠纷
商品房销售广告和宣传资料的法律性质
Time:2016-02-29 06:46:28

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案情简介

?????? 何某购买某开发商的店铺,该开发商销售广告称“24米适度街宽,可以在双面吸纳人潮的同时,容纳一定车辆通行,旺店成行,可以规模化积聚人气”、“24米海滨休闲购物一条街、100米宽的海滨景观大道”,后市政规划变更,该路由城市支路调整为11米宽的小区路。何某向规划部门了解到,开发商承诺的道路不在其规范红线范围内,而是旁边另外一个经济适用房项目的道路,原规划为24米的城市支路,后因规划调整,变更为小区道路。

????? 何某起诉开发商,称开发商在房产销售广告中的承诺具体明确,应依法视为要约,虽未写入合同,应视为合同内容,因道路宽度远远未达24米,实现不了合同目的,请求解除合同,返还购房款,赔偿利息损失。

法院判决

????? 一审法院认为:(1)原24米的规划道路是在政府的经济适用房小区内,政府依规划调整,开发商明知该24米道路不在自己的规划项目内,还将此不确定的24米道路作重点宣传推介,所产生的诱导作用足以影响业主对诉争房产价值大小的判断,因此关于路面宽度的广告,应视为合同的内容;(2)店面的经营需要一定的道路环境,需要一定的人流、车流,所处道路的好坏决定着店面的价值,本案中何某确信有此24米宽城市支路,才决定购买该店铺,因市政原因导致规划变更,不是当事人双方原因造成的,如继续履行合同,将给何某造成损失,导致与开发公司的利益严重失衡,显失公平,根本不符合何某签定合的目的,可适用情势变更原则,支持何某解除合同的诉讼请求。
????? 开发商不服上诉,二审法院改判。

????? 二审法院认为:首先,开发公司在销售广告中虽注明“24米海滨休闲购物一条街”,但根椐当时市政规划确留有24米宽度,应属真实规划情况;开发公司未允诺24米宽的道路是在其项目规划范围内;双方未将该内容写入合同,也未约定开发公司应履行相关的义务,何某也未举证证明该24米宽的道路是在商品房项目规划范围内,并对合同的订立及房屋价格的确定产生重大影响,故该广告内容不符合要约的规定。原审认定错误。其次,政府规划调整道路宽度,可能会影响房价,这属于经营和投资风险,何某以海滨购物休闲街宽度远远未达到24米为由,主张根本实现不了合同的目的缺乏法律依据。
?????? 据此两点理由,二审法院撤销一审判决,驳回原告起诉。

??? (案例来源:《房地产司法解释实例释解》,人民法院出版社,最高人民法院副院长黄松有主编。)

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