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对深圳10.4“深八条”的政策和法律层面解读
Time:2016-10-08 22:19:01

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??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ?文/刘信平

 2016年10月4日,深圳市人民政府办公厅转发了市规划国土委等七部门《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知,提出包括进一步完善差别化住房信贷政策在内的8项政策(简称“深八条”)。

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一.主要内容

???? (一)限制

????? 1.限购

(1)深户单身(含离异)限购一套,深户家庭限购两套。

???? (2)非深户个人所得税或社保缴纳由“3改5”,限购一套。

2016年“3.25政策”规定连续缴纳3年及以上个人所得税或社保的非户籍居民家庭限购1套住房(即“1改3”),现在改为连续缴纳5年及以上个人所得税或社保的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(即“3改5”)。

2.限贷

(1)首套“认房又认贷”

对购房人家庭名下在本市无房无贷记录的(含商业性住房贷款或公积金住房贷款记录,以下同)继续执行首付最低三成,无房但有贷记录的首付比例不低于五成。

???? (2)二套“认房不认贷”

购房人家庭名下在本市拥有一套住房的,贷款首付款比例不低于七成。

(二)调整

1.调整土地出让方式

优化土地出让方式,土地溢价率超过一定比例,要竞配人才住房或保障性住房面积。提高竞买商品住房用地保证金的比例,竞买土地保证金不得低于出让底价的50%。

?????? 2.恢复“90/70”政策

新增商品住房项目,套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。

(三)加强

1. 加强预售价格管理

房地产开发企业应当接受主管部门对商品住房和商务公寓项目销售价格的指导,对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格或周边同类二手房价格的,市场监管和规划国土部门暂不办理价格备案、暂不核发预售许可证或暂不办理现房销售备案。

2.加强对市场秩序的整顿

其一是房地产项目的交易秩序要整顿,防止企业通过分期推售、制造恐慌性购房来抬高房价。其二是对于房地产金融市场秩序的整顿,打击首付贷、众筹买房这一类行为。其三是对于市场主体和中介行业加强整顿。

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二.解读

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?????? (一)政策层面解读

1.完善限购政策

非深户个人所得税或社保缴交由“3改5”,这与北京、上海现在的政策一致。对于深圳这样一个比北京、上海市场投机行为更为严重的城市,出台这样的政策确有必要。

本市户籍单身人士(含离异)在本市限购1套住房,杜绝了本市户籍家庭夫妻名下各有一套住房,但企图通过假离婚获取更多购房资格的行为。

??????? 2.加大住房供应力度

加大住房供应力度和土地供应量,旨在来保持住房供应的持续增加。

3.调整住房户型结构

通过恢复“90/70”政策,来增加中小户型住房供应,满足更多市民的住房需求。

?????? 4.规范市场秩序

(1)以前竞地保障金是出让底价的20%,这次提高到50%。如果发展商有违规资金来源的话,不但要取消竞地资格,还要没收竞地保障金。这样有利于规范开发商行为。

(2)通过创新土地出让竞价方式等措施,降低市场对未来价格的高预期。

(3)加强对市场的监管,规范市场交易行为,增加市场透明度。

(4)打击开发商捂盘惜售、中介恶意抬高价格、制造紧张恐慌情绪的行为,维护市场的平稳健康运行。

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(二)法律层面解读

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笔者认为新政策不具有法律溯及力,而且根据最新配套规定也体现了这种原则。对于法律上引起的纠纷,相关部门会根据不同情况予以处理:

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1.签合同时符合购房资格,由于非深户个人所得税或社保缴纳由“3改5”,现失去购房资格,如何处理

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2016年10月8日深圳市规土委不动产登记中心出台《住房限购政策相关补充规定》(以下简称《规定》),对执行限购政策的情况进行了明确。

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(1)根据规定,购房交易时间以本市房地产主管部门信息系统网签购房的时间为准,购房资格的认定时间以购房交易时间为准。

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(2)境内非本市户籍居民关于自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税(或社会保险)证明问题,缴纳时长须为购之日起向前连续计算,不含断缴和补缴问题。

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(3)关于限购历史遗留问题,配套规定结合以往做法,对下列情形按原限购攻策处理(购房时在本市连续缴纳个人所得税或社会保险未满3年的除外)。

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第一种情形:2016年10月4日(含10月4日)之前已网签房地产买卖合同或者网签预售商品房认购书。

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第二种情形:未网签房地产买卖合或者网签预售商品房认购书,但2016年10月4日(含10月4日)之前已为购房支付相关费用,且于2016年12月31日(含12月31日)之前提供相关证明材料,申请房地产登记或者预售合同备案的,需提供以下两项证明材料凭证中的任何一项:一、买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款(不含现金支付)的银行转账有效凭证(POS机购房签购单、购房转账单等,收款人需为卖方)。卖方通过中介机构收取定金、部分或全部房款(不含现金支付)的,还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收定金、部分或全部房款(不含现金支付)的协议书。二、购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。

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2. 签约后由于政策原因,首付款比例增加造成买方无法支付首付款或无法按时支付首付款,如何处理

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如首付款比例增加,因买方无法按时支付首付款造成违约或者因买方无法支付首付款造成合同不能履行,其原因是由于政策变化造成的。因此,违约责任或合同不能履行而解除的原因不可归责于一方。在没有特别约定的情况下(特别约定指如买方无法办理按揭贷款需一次性付款),一般法院会遵循公平原则酌情做出相应处理。

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附件:

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《关于进一步促进深圳市房地产市场平稳健康发展的若干措施》

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各区人民政府,市政府直属各单位:

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  经市政府同意,现将市规划国土委、市场和质量监管委、公安局、住房建设局、地税局、金融办、网信办制定的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》予以转发,自印发之日起实施,请认真贯彻执行。

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市政府办公厅

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2016年10月4日

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关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施

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  市规划国土委? 市市场和质量监管委? 市公安局

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  市住房建设局? 市地税局? 市金融办? 市网信办

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  为贯彻落实国家房地产市场调控要求,增加住房供应,规范市场秩序,进一步促进我市房地产市场平稳健康发展,现提出如下措施:

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  一、加大住房用地供应力度,有效增加住房供给

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  加快落实“十三五”期间800公顷商品住房、人才住房和保障性住房用地供应目标,尽快完成2016年137公顷各类住房供地任务;通过优先选址、加快供地节奏,加大原特区外住房用地供应力度;提高土地开发强度,盘活各类存量土地,加大城市更新、棚户区改造和土地整备的力度,加快轨道交通沿线及上盖各类住房建设,多渠道增加住房供应,满足人民群众的居住需求。

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  二、优化土地出让模式,加强土地购置资金监管

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  “招拍挂”出让商品住房用地,土地溢价率超过一定比例的,由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积,或提高开发企业自持住房比例用于租赁经营。

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  提高竞买商品住房用地保证金的比例,企业和个人竞买土地保证金不得低于出让底价的50%。企业和个人参与商品住房用地“招拍挂”前,承诺土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等,违反承诺的取消中标资格并没收竞地保证金。

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  金融监管机构严查企业和个人购买商品住房用地资金的来源,税务部门严查偷税漏税行为,对存在违法违规的企业和个人以及金融机构,依法依规严厉处罚。

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  三、调整住房户型结构,增加普通住房供应

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  增加中小户型、中低价位普通商品住房的供应。新增商品住房项目,套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。

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  四、完善住房限购政策,抑制投资投机需求

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  本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)继续执行限购2套住房的政策;本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房;能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房;对境外机构和个人购房,严格按照有关政策执行。购房时间的认定,以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

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  五、加强商品住房和商务公寓项目销售价格管理

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  房地产开发企业应当接受主管部门对商品住房和商务公寓项目销售价格的指导,对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格或周边同类二手房价格的,市场监管和规划国土部门暂不办理价格备案、暂不核发预售许可证或暂不办理现房销售备案。

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  对已取得预售许可和现售备案的商品住房和商务公寓项目,主管部门实时监测销售行为;对超出备案价格、擅自提价且不接受主管部门价格指导的开发企业,立即停止网签并责令企业整改。

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  六、进一步完善差别化住房信贷政策

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  根据中国人民银行有关规定,经深圳市场利率定价自律机制商定,对差别化住房信贷政策作以下要求:

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  对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,继续执行贷款首付款比例最低30%的政策;购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,贷款首付款比例不低于50%;购房人家庭名下在本市拥有1套住房的,贷款首付款比例不低于70%。

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  人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强监管并指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付比例,各商业银行应严格执行差别化住房信贷政策,并进一步加强住房信贷风险控制。

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  七、严厉查处房地产市场违法违规行为

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  房地产主管部门会同市场监管、公安、税务、金融等相关部门开展房地产开发项目交易秩序整顿,对未取得预售许可的项目,禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客,对已取得预售许可或已办理现房销售备案的项目,企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源;开发企业应在交易场所醒目位置明确标示所有可售房源及其价格等信息,严格执行明码标价、一房一价的规定,严禁企业采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。

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  金融主管部门会同规划国土、市场监管、公安、税务等部门,加强房地产金融秩序整顿和监管,重点打击零首付、首付贷、众筹买房等市场违法违规行为,严禁中介机构从事自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务,继续开展房地产领域非法集资排查。

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  各相关部门要加强市场主体经营行为监管,加强房地产行业专项整治,严厉打击合同违法、虚假广告、价格欺诈、偷税漏税等违法违规行为,并将相关信息记入企业和个人诚信档案,予以公开曝光;对涉嫌违法的企业和个人,由公安等部门依法处理。

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  八、加强部门联动,完善房地产调控联席会议制度

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  加强组织领导,建立由市规划国土委牵头,市市场和质量监管委、市公安局、市住房建设局、市地税局、市金融办、市网信办、深圳市国税局、人民银行深圳市中心支行、深圳银监局等单位参加的房地产调控联席会议制度,指导、协调、推进全市房地产市场监管工作。完善工作机制,加强对房地产市场的跟踪、分析和研判,加强房地产调控政策研究,及时完善相关监管措施,加强房地产市场和调控政策的正面宣传和舆论引导。

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