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二手房纠纷
买方利用优势信息购房,卖方虽违约,违约金可减到7%
Time:2016-07-25 11:50:41

案情简介

原告赵某诉称,2015年3月20日,原告与被告吴某通过第三人居间签订了 关于购买被告所有的南山区某公寓1-11A房产 的《二手房买卖合同》,成交价格为328万元。合同签订当日,原告即向被告支付了部分定金5万元,剩佘定金1万元原告于2015年3月31日向被告付清。后由于房价上涨,被告违约不愿意继续履行合同, 并于2015年4月24日向原告发出《终止履行合同告知函》,明确表明 不再出售涉案房产并单方终止合同,导致合同无法继续履行。鉴于此, 原告认为,被告行为已经构成了根本违约,应当承担相应的违约责任。 原告诉至深圳市南山区法院,请求判令:一、被告向原告支付违约金65.6万元;二、 被告返还原告支付的定金15万元;三、被告承担本案的诉讼费用。 庭审中,原告增加诉讼请求,要求解除原、被告双方签订的《二手房买 卖合同》。被告吴某委托刘信平律师应诉。

被告答辩状辩称,一、本人是弱势群体,原告与第三人利用信息优势误导 本人,违反了诚信原则。本人系单身母亲,生活较为艰辛,离婚后独自一人抚养女儿。因无栖息之处,投靠在深圳打工的父母。2011年由父母 出资购买涉案房产,但登记在本人名下。目前尚未还清房贷。本人收入微薄,每月约2800元,每月还贷6000元。父母已经退休,无挣钱能力, 更无法在生活上资助本人。因此在2015年3月份,本人打算出售涉案房产换一套小型住宅,以减轻贷款压力。后经中某地产告知,朱某欲购买房产,其是原告丈夫。朱某实际是中某公司某分行的负责人, 看房和参与谈判均由其参加,但一直未向本人透露。且被其从330万元砍到328万元。双方于2015年3月20日签订《二手房 买卖合同》时,他说原告是他妻子,由她签订合同后来本人咨询别家房产中介方得知,该价格远低于市场价。后中介利用本人缺乏卖房经验的特点,诱使本人在《终止履行合同告知函》上签字。本人认为,原告丈夫利用职务便利,用优势信息误导本人,违反了《房地产经纪管理办法》 等相关规定,也违反了诚信原则。二、原告赵某并未履行支付定金的义务。其仅向本人支付四万元定金(一万元在第三人处)。三、原告违 约在先,才促使我方终止合同。道一步说,即便认定我方违约,但违约 金过高,请求调整。请依法驳回原告诉求。

第三人中某地产未到庭参加诉讼,亦未提交书面答辩状。

法院审理

经审理南山法院查明,2015年3月20日,在第三人的居间下,原告(买方) 与被告(卖方)签订《二手房买卖合同》,约定卖方将其所有的(100% 产权)位于深圳市南山区某公寓1-11A房产(建筑面积90. 87平方米)以328万元的价格出售给买方,买方同意在合同生效之日起当日向卖方支付定金5万元,在合同生效后二十日内(含当日)再向卖方支付定金10万元,定金交由 双方所约定第三方监管。买方以向银行按揭贷款方式支付约定楼款,即 买方须于2015年5月10曰前(含当日)将除定金、交楼押金之外的剩余首期款85万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中,买方须于2015年5月9日之前向按揭银行提交按揭贷款 申请的相关资料,并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续,卖方须配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件,抵押贷款金额以银行承诺的为准。同时约定期限履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同,如卖方逾期履行超过五日,买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约 责任或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了其它条款。原告及被告在合同上签名捺印。同日,原、被告与第三人中某地产签订《资金托管协议》,约定被 告与原告同意将定金15万元、交楼押金1万元交由第三人进行托管。原告于签订涉案合同当日支付定金5万元,后在约定期限内通过POS 机向第三人中原地产转账支付定金10万元;由第三人依约向被告转账 其中4万元。被告于2015年3月31日通知第三人中某地产其将不再履行涉案合 同,并于2015年4月24日向原告发出《终止履行合同告知函》,声明 因被告家庭原因终止涉案合同,函告原告无需办理后续相关手续。2015年4月26曰,在知悉不能购买涉案房产后,原告停止履行涉案合同项下义务,随即与案外人鞠某签署另一份《二手房买卖合同》, 约定以390万元的价格购买该案外人名下位于深圳市南山区蛇口工业七路、建筑面积为100. 78平方米的房产。另查明,原告丈夫系第三人中原地产处员工。

南山法院认为,原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表 示,内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定,合法有效,双 方当事人均应依约履行义务。

原告依约支付了定金,被告无正当理由自行通知原告终止履行合同,致使涉案合同无法继续履行,其行为已经构成根本违约。涉案合同约定“如卖方逾期履行超过五日,买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付 的定金”,原告请求解除涉案合同,符合双方约定,本院予以支持。原告并未在起诉状中提出解除合同,其解除合同的意思表示于开庭时方到达被告,故本院确认涉案合同于本案开庭之日即2015年7月29曰解除。 因合同已解除,被告无权继续占用购房定金,应将定金15万元返还原 告;因其中11万元现托管在第三人中原地产处,应由第三人协助被告予以返还。另外,合同解除后,原告有权要求被告依约双倍返还定金,或者支付房产转让成交价百分之二十的违约金。原告据此选择请求被告支付违约金的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。因被告申请调低违约金,考虑到违约金以补偿为主,兼具惩罚性,且原告在知悉不能购买涉案房产后,利用其丈夫在第三人中某地产处工作的便利,很快即购买另外房产替代,已尽力避免房产交易市履行情况、当事人的过错等因素,根据公平原则和诚实信用原则进行衡平,从而确定被告应支付原告违约金25万元。

法院判决

一.确认原告与被告签订的《二手房买卖合同》于2015 年7月29日解除;

二.被告应于本判决生效之日起五日内向原告支付违约金25万元;

三.被告应于本判决生效之日起五日内向原告返还已付定金15万元,第三人中某地产代理(深圳)有限公司应予以协助;

四.驳回原告的其它的诉讼请求。

判决后,双方均没有上诉,现已执行完毕。

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