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楼市新政:盘点2016年2月份出台的系列楼市政策
Time:2016-03-15 11:06:18

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文/刘信平

转引自作者的微信公号法界天地》

转载须在文首醒目注明作者和来源

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阅读提示:2016年楼市新政来得尤其早。2016年2月2日央行、银监会出台房产新政,调整个人住房贷款最低首付比例(简称“2.2新政”)。2月17日央行、住建部、财政部联合发出上调住房公积金存款利率的通知。2月18日财政部、国家税务总局、住房城乡建设部日联合发布通知,调整房地产交易环节的契税和营业税。楼市新政从2016年2月22日起执行(简称“2.22新政”)。“2.2新政”和“2.22新政”对非一线城市去库存将起积极作用,对一线城市也有一定的利好影响。

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? ?第一部分:对“2.2新政”(降低首付比例)的解读????

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2016年2月2日下午,央行、银监会出台房产新政:(1)在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;(2)对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

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对此笔者作以下解读

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1.??? 这是央行为响应去年底中央经济工作会议提出的“去库存”而放出的重磅利好。对于二三线城市而言,首付降低意味更多人能够跨进置业门槛。

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2. ? 对于实施“限购”措施的城市如北京、上海、广州和深圳,所受影响预计有限。但对稳定上述地区房地产市场仍有积极作用。

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3.??? 虽然这次虽然这次政策不在北上广深地区实施,但这在一定程度上会促进市场需求的释放,特别是上述地区周边的城市。

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附件:

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《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》

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中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行;各省(自治区、直辖市)银监局;各国有商业银行、股份制商业银行,中国邮政储蓄银行:

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为进一步支持合理住房消费,促进房地产市场平稳健康发展,按照国务院有关部署,现就个人住房贷款政策有关事项通知如下:

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一、在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

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对于实施“限购”措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。

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二、在此基础上,人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导,因地施策”的原则,加强与地方政府的沟通,指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

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三、银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素,并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

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四、加强住房金融宏观审慎管理。人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估;督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求,及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整,促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。

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请人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行,各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。

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?中国人民银行 中国银行业监督管理委员

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??????????????????????????????????? 2016年2月1日

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?第二部分 ?对住房公积金存款利率上调的解读

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2016年2月17日,中国人民银行发布消息称,中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》(银发201643号),将从2月21日起,调整职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。文件表示,当年归集和上年结转的分别按活期存款和三个月定期存款基准利率计息,目前分别为0.35%和1.10%。此次调整后,职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行,目前为1.50%。

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对此笔者作出以下解读:

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1.上调住房公积金存款利率政策旨在减少公积金非购房提取,吸引公积金缴存职工减少提取率。但从利率变化看,影响非常小。例如三月定存改为一年定存,按照目前的利差计算只有0.4%,按照一个余额10万的职工计算,每年也只多400元的利息。

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2.?近期公积金政策的一系列修订有利于更大的发挥公积金的作用。但从目前公积金对房地产的影响看,关键问题是公积金的贷款上限问题。过低的贷款数额上限约束了公积金的作用,只能供首付能力较高的购房者使用。

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?3.全国利息新增148亿收入,可带动近500亿销售额。

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?4.对个人而言影响相对较小,仅能微增购房者的支付能力。

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附录:

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中国人民银行通知全文

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经国务院同意,近日中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》(银发〔2016〕43号),决定自2月21日起,将职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。

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我国建立住房公积金制度的目的,是由国家、单位、职工三方共同筹集资金,主要以发放低息住房贷款方式,帮助缴存职工解决住房问题。1996年以来,遵循“低来低去、保本微利”的原则,职工住房公积金账户存款按照归集时间区分利率档次,当年归集和上年结转的分别按活期存款和三个月定期存款基准利率计息,目前分别为0.35%和1.10%。此次调整后,职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行,目前为1.50%。

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完善职工住房公积金账户存款利率形成机制,是贯彻落实党的十八届三中全会决定关于“建立公开规范的住房公积金制度,改进住房公积金提取、使用、监管机制”有关要求,完善住房公积金制度的重要举措。这既有利于保障住房公积金缴存职工获得合理存款收益,进一步提高住房公积金制度公平性和有效性,也有利于简并住房公积金存款利率档次,符合利率市场化改革的总体方向。同时,此次调整是住房公积金收益和缴存职工存款收益之间的再分配,不会推升整体利率水平,也不会影响住房公积金的正常管理运营。

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?第三部分 ?对“2.22新政”(下调契税及营业税)的解读

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2016年2月20日,财政部下发《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知(财税[2016]23号)》(以下简 称《通知》),《通知》表示,根据国务院有关部署,就调整房地产交易环节契税营业税优惠政策进行调整。

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(一)契税方面主要有两大项优惠政策:

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(1)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税(该条款对全国地区均适用)。

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(2)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税(该条款除了北京市、上海市、广州市、深圳市暂不适用外,全国其他地区均适用)。

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(二)关于营业税方面的最新调减政策,通知中明确:

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个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税(该条款除了北京市、上海市、广州市、深圳市暂不适用外,全国其他地区均适用)。

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通知自2016年2月22日起执行。

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对此笔者作出以下解读:

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1. 主要亮点在于对改善型、二套购房群体赋予减税政策。以往,对于二套房的购置,无论面积大小,均统一按3%税率计征。调整后,90平方米及以下的契税税率由3%调整到1%,相当于按首套购房资格进行计算。对于面积为90平方米以上的住房,由过去的3%的契税降到2%,使购置大户型的改善型用户获得利好。

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2. 尽管部分条款特意绕开北上广深一线城市,但实际上对于第一次购房就买1 44平方米以上的,契税也由过去3%减至1.5%,对当前一线城市大户型库存有一定利好刺激,也有利于大户型销售。

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3. 虽然北上广深一线城市暂不执行相关政策,但仍有可能对盘活房地产存量市场起到一定效应。

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附录:

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? ? ?《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》

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? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 财税[2016]23号

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各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局、住房城乡建设厅(建委、房地局),西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局,新疆生产建设兵团财务局、建设局:

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根据国务院有关部署,现就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策通知如下:

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各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局、住房城乡建设厅(建委、房地局),西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局,新疆生产建设兵团财务局、建设局:

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根据国务院有关部署,现就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策通知如下:

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?一、关于契税政策

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(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

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(二)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

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家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。

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(三)纳税人申请享受税收优惠的,根据纳税人的申请或授权,由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果,并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的,纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证,诚信保证不实的,属于虚假纳税申报,按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理,并将不诚信记录纳入个人征信系统。

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按照便民、高效原则,房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果,税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。

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(四)具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

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二、关于营业税政策

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个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

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办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定,按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)的有关规定执行。

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三、关于实施范围

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北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策,上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)执行。

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上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。

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本通知自2016年2月22日起执行。

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?财政部? 国家税务总局? 住房城乡建设部

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